Real Estate Investment Trusts

Real Estate Investment Trusts

Geplantes Gesetz birgt Stolpersteine

Die baldige Zulassung der so genannten REITs brächte dem Finanzplatz Deutschland zweifelsohne neuen Schwung. Viele rechtliche Fragen zur Ausgestaltung der steuerbegünstigten Immobilien-AGs sind mittlerweile geklärt, doch in einigen Punkten besteht Korrekturbedarf. Sinnvoll wäre es zudem, die ermäßigte Besteuerung von stillen Reserven bei Immobilienverkäufen an REITs auf alle Investoren auszudehnen.

Real Estate Investment Trusts, oder kürzer: REITs, sind eine besondere Form von Unternehmen, die sich auf das Geschäft mit Immobilien spezialisiert haben. International erfreuen sich REITs seit einiger Zeit der Gunst der Anleger – hierzulande sind sie dagegen noch nicht einmal zugelassen. Doch das soll sich bald ändern. Zumindest arbeitet das Bundesfinanzministerium mit Hochdruck an einem Referentenentwurf für ein REIT-Gesetz, damit die Immobilienunternehmen ab dem kommenden Jahr an den Start gehen können.

REITs sind für Immobilieninvestoren deshalb so interessant, weil sie sich in einigen Punkten von den bisher in Deutschland geläufigen Anlagemöglichkeiten unterscheiden:

Offene Immobilienfonds. Anders als herkömmliche Fondsgesellschaften, die häufig unter dem Dach einer Bank operieren, sind REITs meist börsennotiert. Sie unterliegen nicht den Regularien der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht und können sich daher stärker spezialisieren. Zudem stehen die Real Estate Investment Trusts nicht – wie es von Zeit zu Zeit bei Immobilienfonds vorkommt – vor dem Problem massiver Kapitalzu- oder abflüsse, und damit einer angespannten Liquiditätslage oder dem Zwang, kurzfristig investieren zu müssen.

Immobilien-Aktiengesellschaften. Börsennotierte AGs, die sich auf die Immobilienbewirtschaftung und deren Finanzierung spezialisiert haben, sind auch hierzulande nicht neu. REITs genießen ihnen gegenüber aber gewisse – mit Auflagen verbundene – steuerliche Vorteile. So müssen sie das Gros der erwirtschafteten Erträge an die Aktionäre ausschütten, und zugleich haben diese Erträge im Wesentlichen aus dem Immobiliengeschäft zu stammen. Dafür unterliegen die Gewinne der REITs weder der Körperschafts- noch der Gewerbesteuer, sondern werden ausschließlich auf Seiten des Anlegers mit dessen persönlicher Einkommenssteuer belastet.

Für Deutschland sind REITs aus verschiedenen Gründen gut:

1. Professionalisierung der Immobilienbranche. Mit den REITs tritt ein neuer potenzieller – und vermutlich zahlungskräftiger – Immobilienkäufer in Erscheinung. Für Unternehmen und Kommunen wird es dadurch leichter, sich von Gebäuden zu trennen, deren Bewirtschaftung nicht zu ihrer Hauptaufgabe gehört, Vom professionellen Immobilienmanagement der REITs würden letztlich auch die Mieter profitieren – etwa dadurch, dass die Bausubstanz besser instand gehalten wird und der verbesserte Zugang zum Kapitalmarkt mögliche Mieterhöhungen dämpft.

2. Erweiterung der Anlagemöglichkeiten. Im Rahmen der Geldanlage für die Altersvorsorge oder die Vermögensbildung ist mithilfe der REITs als zusätzlicher Anlagemöglichkeit eine bessere Risikostreuung möglich.

3. Belebung des Finanzstandorts D. Frankreich hat bereits im Jahr 2003 Immobilientrusts zugelassen, die so genannten sociétés d´investments immobilières cotées (SIIC), und erlebt derzeit einen ausgesprochenen Boom am Immobilienmarkt. In Großbritannien sollen REITs zwar wie in Deutschland erst 2007 eingeführt werden, trotzdem gibt es auf der Insel längst ein Vielzahl großer börsennotierter Aktiengesellschaften, die sich auf das Immobiliengeschäft konzentrieren:

Insgesamt befanden sich im April dieses Jahres in Großbritannien Immobilienaktien im Wert von umgerechnet 56 Milliarden Euro im freien Umlauf – Deutschlands wenige Immobilien-AGs kamen dagegen gerade auf einen Streubesitz von 4 Milliarden Euro.Daran lässt sich ablesen, welches Potenzial das Finanzmarktsegment des Immobilieninvestments hierzulande noch hat. Die Investoren stehen schon eine Weile in den Startlöchern – am 1. Januar 2007 soll nun der Schuss fallen.