Stärkung der Zentren durch neue Vorschrift zur Landesplanung

Zentrale Versorgungsbereiche
Mit der neuen Vorschrift sind die Gemeinden angehalten, so genannte "zentrale Versorgungsbereiche" als Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren zu definieren. In der Festlegung der Nahversorgungszentren sind die Gemeinden frei, Haupt- und Nebenzentren dürfen hingegen nur dort ausgewiesen werden, wo eine ausreichende Infrastruktur verschiedenartiger öffentlicher und privater Nutzungen vorhanden ist. Große Einzelhandelsvorhaben, die durch Warensortimente geprägt sind, die diese Zentren gerade ausmachen, dürfen dann auch nur in den Haupt- und Nebenzentren angesiedelt werden, wobei sie in ihrer Größe an die Funktion des jeweiligen zentralen Versorgungsbereichs angepasst sein müssen. Dabei stellt das Gesetz die Regelvermutung auf, dass ein Vorhaben in seiner Größe verhältnismäßig ist, wenn der prognostizierte gesamte, und auch der jeweilige sortimentsbezogene Umsatz die Kaufkraft des zugeordneten Einzugsbereichs nicht übersteigt.

Wie definiert sich "zentrenrelevantes Sortiment"?
Zentrenrelevante Sortimente sind typischerweise prägend für das Einzelhandelsangebot in Innenstädten, Ortskernen und Stadtteilzentren. Sie dienen insbesondere der Grundversorgung und der Deckung des periodischen und aperiodischen Haushaltsbedarfs. Eine allgemeine gesetzliche Definition dieses Begriffes gibt es nicht und findet sich auch nicht in der neu eingefügten Vorschrift. Im so genannten "Einzelhandelserlass" des Landes Nordrhein-Westfalen (der auch nach der Neufassung des LEPro in den Teilen, in denen er den Neuregelungen nicht widerspricht Gültigkeit hat) werden zentrenrelevante Sortimente in Ziffer 2.2.5 als solche Sortimente beschrieben, die sich dadurch auszeichnen, dass sie zum Beispiel viele Innenstadtbesucher anziehen, einen geringen Flächenanspruch haben, häufig im Zusammenhang mit anderen Innenstadtnutzungen nachgefragt werden und überwiegend ohne Pkw transportiert werden können. Neben diesen objektiven Kriterien sind auch subjektive Kriterien, also die vorzufindende Struktur der jeweiligen Gemeinde zu berücksichtigen. Daher hat jede Gemeinde das für sie zentrenrelevante Sortiment im Grundsatz im Rahmen einer Untersuchung des konkreten Einzelhandelsbesatzes selbst festzulegen. In der jetzt beschlossenen Änderung des LEPro wird jedoch eine Liste von so genanntem "zentrenrelevanten Leitsortiment" aufgenommen, die die Gemeinden zu beachten haben. Damit stellt das Gesetz an die kommunalen Sortimentslisten eine Mindestanforderung von Sortimenten, die landesweit und in allen Gemeinden - unabhängig von ihrer Größe - zentrenrelevant sind.

Fachmärkte auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche möglich
Fachmärkte mit vorwiegend nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment, wie zum Beispiel Möbelhäuser, dürfen zwar außerhalb der Zentren angesiedelt werden. Dies gilt allerdings nach der neuen Vorschrift nur, solange das Maß an zentrenrelevantem Sortiment nicht 10% der Gesamtverkaufsfläche, höchstens aber 2.500 Quadratmeter, überschreitet. Eine Ausnahme von dieser Beschränkung wird den Gemeinden in ihrer Bauleitplanung dann eröffnet, wenn sie zusammen mit anderen Gemeinden ein regionales Einzelhandelskonzept aufstellen.

"Agglomerationen" sind im Regionalplan darzustellen
Weiterhin sind geplante Standorte mit zwei oder mehr Einzelhandelsvorhaben mit vorwiegend nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment im Umfang von insgesamt 50.000 Quadratmetern oder mehr im Regionalplan als "Allgemeiner Siedlungsbereich mit Zweckbindung" darzustellen. Hier darf nun das zentrenrelevante Nebensortiment aller Vorhaben 5.000 Quadratmeter nicht überschreiten. Mit dieser Vorschrift sollen zum einen raumwirkende Fachmarktkonzentrationen in dem überörtlichen Planwerk "Regionalplan" kenntlich gemacht werden. Zum anderen soll mit der Maximalbegrenzung des zentrenrelevanten Nebensortiments verhindert werden, dass die Summation des Nebensortiments vieler einzelner Vorhaben im Ergebnis doch zentrenschädigend wirkt.

Sonderregelung für FOCs
Eine weitere Neuerung ist, dass Hersteller Direktverkaufszentren (besser bekannt als Factory Outlet Center - FOC) mit einer Verkaufsfläche von mehr als 5.000 Quadratmetern planungsrechtlich nur noch in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern ausgewiesen werden dürfen.

Einzelhandel in Freizeiteinrichtungen
Soweit so genannte "raumbedeutsamen Großeinrichtungen für Freizeit, Sport, Erholung, Kultur oder sonstigen Dienstleistungen", die eine Fläche von mindestens 50 ha in Anspruch nehmen, außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ausgewiesen sind, darf auch hier Einzelhandel planungsrechtlich vorgesehen werden, allerdings nur dann, wenn die Großeinrichtung im Regionalplan innerhalb eines "Allgemeinen Siedlungsbereichs" mit entsprechender Zweckbindung dargestellt ist und der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente insgesamt nicht mehr als 2.500 Quadratmeter Verkaufsfläche beträgt und diese Sortimente auf die Hauptnutzung bezogen sind.

Den genauen Wortlaut der Neuregelung finden Sie im Gesetzentwurf.